Hipoteczny.Expert Sp. z o.o. ul. Nieznana 14/2 31-464 Kraków

Kredyt na budowę

Realizację planu posiadania własnego domu rozpoczynamy od nabycia działki. Jeśli posiadamy już działkę kupioną za gotówkę lub darowaną to nadal jesteśmy na początku drogi.

Jeśli z kolei dopiero planujemy nabyć działkę i zastanawiamy się czy za gotówkę czy za kredyt to warto rozważyć wady i zalety kupna na kredyt. Finansując działkę kredytem od banku otrzymujemy pełną analizę prawną nieruchomości, która wyklucza możliwość kupna działki z wadą prawną. Każdy zapewne zgodzi się z tym, że lepiej nie kupić działki niż dokonać zakupu gdzie występuje np. brak dojazdu, nieaktualny Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub nie ujawniona służebność przejazdu. Bank w toku analizy zweryfikuje sytuację prawną nieruchomości oraz oceni wartość rynkową i jeśli pojawią się nieprawidłowości to nie udzieli kredytu. Ponadto finansując zakup działki kredytem pozostawiamy środki na początek budowy i niezależnie od terminu rozpatrzenia wniosku możemy ruszyć z pierwszymi pracami budowlanymi. Zachowujemy również poduszkę finansową, która w trakcie budowy może zapewnić płynność finansową.

Oczywiście, że tak. Jeśli zakupimy działkę, a następnie uzyskamy pozwolenie na budowę, doprowadzimy media, wykonamy zjazd lub drogę to wszelkie te ulepszenia mają wpływ na wartość rynkową naszej nieruchomości. Działki z pozwoleniem są zazwyczaj około 20 tys droższe niż podobne działki w tej samej okolicy, ale bez pozwolenia na budowę.

Wartość działki stanowi wkład własny do kredytu na budowę – wyjątek to bank pocztowy gdzie jest niestety inaczej i wkład własny na budowę musimy wnieść w postaci gotówki.

Tak, ponieważ powierzchnia uzależnia wymagane nakłady na budowę. Zazwyczaj banki wymagają aby na każdy metr powierzchni użytkowej przypadały nakłady w kwocie 2,5 tys zł. Czyli jeśli budujemy dom o powierzchni 100m to kwota minimalna musi wynosić 250 tys zł. W przypadku skomplikowanej budowy bank może podwyższyć daną kwotę.

  • Jak rozliczyć środki z kredytu?

Bank wypłaca środki z kredytu w postaci transz,  za które musimy finansować kolejne etapy budowy. Zazwyczaj są to kwoty w granicach 50 – 100tys. Rozliczenie środków następuje za pomocą przedstawienia zdjęć, które klient wykonuje samodzielnie lub poprzez rzeczoznawcę na zlecenie banku. Do wniosku kredytowego załączamy kosztorys na druku bankowym, w którym wymienione są bardzo ogólne prace budowlane Fundamenty, instalacje, tynki , wylewki, następnie prace wykończeniowe takie jak: podłogi, drzwi wewnętrzne, meble w stałej zabudowie. Najczęściej nie deklarujemy konkretnego materiału, więc aby udokumentować wykonanie np. podłogi nie jest istotne czy będą to panele, flizy czy parkiet. Musimy przedstawić zdjęcia z wykonanych prac budowlanych.   Dodatkowo na zdjęciach nie widać ile konkretnie kosztowały dane materiały tzn. czy panele zostały kupione za 30zł czy za 150zł za metr kwadratowy. Dodatkowo warto zaznaczyć, że bank nie wymaga żadnych umów z wykonawcami, więc jeśli tylko klient ma ochotę trochę pomajsterkować to część prac budowlanych może wykonać również samodzielnie.

  • Karencja – czas budowlany.

Kredyt Budowlano-hipoteczny – składa się z okresu karencji czyli budowy oraz okresu hipotecznego czyli spłaty. Czas na wykonanie budowy to zazwyczaj 24 miesiące – klient oczywiście może wnioskować o dłuższy lub krótszy czas karencji. Dodatkowo w większości banków możemy spłacać już pełne raty od razu po wypłaceniu wszystkich środków z kredytu co ma wpływ na ogólne koszty. Jednocześnie warto zaznaczyć, że jeśli wynajmujemy mieszkanie w trakcie budowy to mogą nałoży się płatności czynszu i raty kredytu na dom, a to może być już pewnym wyzwaniem finansowym, rozwiązaniem na to jest karencja w spłacie kapitału do czasu przeprowadzki.

  • Jakie dokumenty?

Poza standardowymi dokumentami dotyczącymi sytuacji finansowej do wniosku musimy dostarczyć dokumenty dotyczące budowy:

  • Pozwolenie na budowę – może być jeszcze nie ostateczne,
  • Dziennik budowy – opieczętowany przez Starostwo
  • Projekt,
  • Wypis z rejestru gruntów i Kopie mapy ewidencyjnej – do uzyskania w Starostwie Powiatowym,
  • Kosztorys budowy na druku bankowym – ten dokument zazwyczaj przygotuje dla klienta do podpisu,

Kupno domu w trakcie budowy jest często spotykanym sposobem realizacji budowy. Polega na tym, że od osoby fizycznej lub od firmy budowlanej nabywamy dom w trakcie budowy. Etap budowy jest tu zupełnie dowolny – może być to etap dopiero wydanego pozwolenia lub oczekiwania na dokonanie oddania domu do użytkowania. Musi wówczas nastąpić przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego nabywcę i to nowy nabywca staje się wówczas inwestorem. Wnioskując o kredyt hipoteczny we wniosku uzupełniamy dwa cele kredytowania tzn. Zakup działki oraz dokończenie budowy. Do wniosku dołączamy również kosztorys dokończenia budowy do stanu deweloperskiego lub pod klucz – kosztorys musi być na kwotę minimum 5 tysięcy złotych. Co często się zdarza jeśli kupujemy dom od dewelopera, który nie prowadzi rachunku powierniczego a czeka na odbiory budowy.

  • Stan deweloperski czy wykończony?

We wniosku kredytowym jak i w wycenie nieruchomości musimy określić do jakiego stanu budowy zamierzamy doprowadzić dom. Musi to być przynajmniej stan deweloperski lub idąc dalej wykończony. W kosztorysie uzupełniamy kwoty podstawowych prac budowlanych i materiałów trwale związanych z nieruchomością tzn. Podłogi, malowanie, glazura, biały montaż, drzwi wewnętrzne, meble i agd w zabudowie stałej. Nie skredytujemy ( oficjalnie) np. stołu czy kanapy. Ale możemy je sfinansować z oszczędności, które pojawią się gdy wydamy mniej środków na inne prace budowlane. Wszystkie banku wymagają aby dom był wybudowany do stanu co najmniej deweloperskiego. Yjątek stanowi mBank, który wymaga aby dom był w całości wykończony.

Jak widzicie budowa domu na kredyt to temat rzeka – z kolejnych pytań wynikają kolejne – aby dokładnie omówić możliwość udzielenia kredytu zapraszam na spotkanie – zapraszam do kontaktu.